«Сначала человека спаивают, а потом он продает квартиру». Как проводить сделки по недвижимости

Покупая недвижимость, мы не всегда задумываемся о подводных камнях, которые могут обернуться бездарно потраченным временем, потерей большой суммы и даже опасностью для жизни. Об уловках «черных риелторов» и о том, как избежать срыва сделки купли-продажи, рассказала заместитель начальника управления судебно-психиатрических экспертиз управления ГКСЭ по Минской области, государственный медицинский судебный эксперт-психиатр Татьяна Семенова.

Когда сделка еще не совершена

Неудачи лучше предупредить и спрогнозировать, чем потом в судах разбирать последствия, считает собеседница.

– Судебно-психиатрическая экспертиза может проводиться перед планируемой сделкой. К нам может обратиться гражданин, который желает совершить юридически значимое действие или составить такой документ, как завещание, договор дарения, генеральную доверенность, договор купли-продажи или любой другой, – объясняет Татьяна Сергеевна.

Основаниями для обращения могут быть не только подозрительное поведение или злоупотребление алкоголем одного из участников сделки, но и пожилой возраст.

Явными «звоночками» станут наблюдение человека у нарколога или психиатра, а также особенности в поведении, которые настораживают нотариуса, риелтора, покупателя или продавца

Если человека признают неспособным совершать такие ответственные юридические действия, но данный вид сделки все же будет совершен, то в будущем эта сделка может быть признана судом недействительной и, соответственно, будет аннулирована.

– За проведением экспертизы можно обратиться даже когда нет очевидных признаков, скажем так, особенного» поведения участника сделки. Такое бывает, когда человек опасается оспаривания в последующем сделки родственниками. С этим сталкиваешься и в конфликтных семьях. Например, если гражданин одному ребенку оставляет в наследство все, а другому – ничего, – рассказывает Татьяна.

Без личного желания – никак

Для начала с человеком, который будет проходить осмотр, беседуют: необходимо получить личное согласие на проведение экспертизы. Это личное желание продавца или дарителя.

– Никто не сможет насильно заставить проходить подобную процедуру. Если родственники привозят бабушку или дедушку, которые не разговаривают и получить согласие невозможно, обследование юридически мы проводить не можем, – объясняет специалист.

В обязательном порядке заключается договор и пишется заявление. Кстати, экспертиза платная, цена является фиксированной для всех социальных групп населения и рассчитывается только опираясь на необходимые исследования, количество привлекаемых специалистов и прочие факторы.

– После заключения договора на оказание платных услуг мы начинаем работать с человеком. На дальнейшие действия у нас есть тридцать календарных дней, – уточняет Татьяна.

Что собой представляет экспертиза

Сотрудники управления судебно-психиатрических экспертиз имеют доступ к судебно-медицинской документации всех учреждений здравоохранения. После их получения и изучения собирается комиссия экспертов-психиатров, экспертов-психологов, куда человека приглашают на проведение экспертизы.

– Существует ряд заданий, множество тестов и разных техник, чтобы оценить психическое состояние собеседника, наличие либо отсутствие у него психических расстройств (заболеваний), либо наличие у него зависимостей от психоактивных веществ, степень их выраженности, а также их влияние на осознанное принятие решения о планируемой сделке, – говорит эксперт.

По факту обследования и изучения медицинской документации составляется документ – заключение экспертизы, где указывается, позволяет ли состояние человека совершить ту или иную сделку

На руки заказчику выдается один экземпляр. А вот приложение к заключению экспертизы, содержащее весь анализ документации и обследования лица, остается в архиве управления и выдается по письменному требованию судебно-следственных органов.

– Это называется «Приложение к заключению», и оно остается у нас, т.к. разглашать или выдавать на руки кому-то документацию о том, на каких учетах состоит гражданин, – нарушение законодательства, – подчеркивает собеседница.

Из практики

Татьяна Семенова рассказала о случаях, связанных с любителями «халявных» квартир в Минском районе. Однажды на экспертизу мужчину привели его родственники. У него были две квартиры, которые «любитель выпить» хотел продать и уехать в Питер.

– Очевидно, что дальше ЖД вокзала с сумкой денег он не уехал бы. Это мы прекрасно понимали, поэтому сразу обозначили данный факт родственникам, – вспоминает Татьяна.

Спустя время мужчина исчез. В итоге выяснилось, что он стал жертвой «черных риелторов».

Схема, кстати, довольна проста: злоумышленники начинают спаивать человека, а когда очередной дозы алкоголя зависимый не получает, он готов сделать все, что угодно, лишь бы получить заветные 100 грамм

– Недавно жители пристоличья обратились с вопросом обследования пожилой родственницы. Бабушка даже не знала, кто ее привел, при беседе на первый план выступало грубое снижение памяти, пожилая женщина даже не узнавала своих внуков. Нам она сообщила, что со своими внуками познакомилась пару дней назад. Было сразу очевидно, что сделке не быть.

Настоятельно советую делать экспертизу заранее перед планируемой сделкой, дабы избежать последующих разбирательств в судах в рамках гражданских дел о признании сделки недействительной. Лучше сейчас потратить немного времени и денег, нежели потом получить кучу проблем, – резюмирует эксперт.