Почему в Беларуси кредиты дешевеют, а квартиры — нет

Ставку Нацбанка планировали снизить еще в начале года, но случилось это только в июне. Буквально через две недели вниз полетели ипотечные кредиты – на днях крупнейший госбанк уменьшил всю ипотечную линейку.

Когда и где заживем – разбирался политолог Андрей Лазуткин.

Главная причина действий Нацбанка – замедление цен, в основном на импорт, типа электроники. Из-за дешевого доллара такая продукция практически не дорожает. Еще одна причина – постепенная стабилизация инфляции в РФ (это наш основной торговый партнер), а также рост рублевых вкладов.

Год назад картина была иной – процентную ставку в июне 2025, наоборот, повышали. Сейчас она составляет 9,25%, а тогда стала 9,75%.

При этом белорусы уже привыкли массово покупать плитку, холодильники и мебель по льготным кредитам в 4% – если зайти в магазины к крупным производителям, вас обязательно спросят, как будете рассчитываться. Такой кредит ниже годовой инфляции и ниже ставки Нацбанка, поэтому его выгодно брать, даже если на руках есть вся сумма – остальное кладут на рублевый депозит. Понятно, что на мелких покупках вы много не заработаете, но автомобили «Белджи», наши граждане уже научились покупать по таким схемам.

Однако потребительские кредиты на общие нужды пока остаются дорогими: ставка начинается от 18 процентов и выше. Но это не самая большая часть рынка, потому что 60% и более белорусских кредитов связаны с недвижимостью. Белорусы массово строятся; новостройки от коммерческих застройщиков сейчас кредитуются от 14,4%, от госзастройщиков – от 13,9%.

Но рынок недвижимости так устроен, что снижение цен на кредиты означает рост цен на метры – по сути, рынок специально держат высоким с помощью кредитов, не давая ему упасть. Государство так создает рабочие места и внутренний спрос в экономике; каждое рабочее место в строительстве дает еще 7-8-9 мест в других сферах.

Очень грубо можно посчитать, что выплаты по ипотечным кредитам будут составлять около 2000 рублей в месяц, если бралась сумма 30-40 тысяч долларов на семью. Поэтому на кредит на минскую квартиру нужна столичная зарплата, а также семья, где оба супруга работают, а еще какая-то стартовая квартира в регионе, которую можно продать и купить что-то больше.

Если всего этого нет, приходится платить за чужое жилье. У многих вопросы вызывает дорогой рынок аренды, а разгадка в том, что платежи хитрые собственники привязывают к стоимости выплат по процентам на кредиты. То есть жилье сначала берут в кредит, а потом пытаются отбить через дорогую сдачу. Но такая привязка к кредиту имеет обратный эффект – люди чешут голову и идут сами брать кредит, а не выплачивают те же деньги другому физлицу за аренду.

Так что нас ждет по-прежнему высокий рынок жилья и… все новые кредиты.

40 и 90

При расчете суммы потребительского кредита банк учитывает вашу долговую нагрузку – то, сколько вы уже платите и можете выплатить. Считается, что всех выплат не может быть более 40% от ежемесячного дохода. Это и есть предельная долговая нагрузка.

С ипотекой ситуация другая, потому что сама квартира может быть предметом залога – есть несколько схем, которая позволяет банку быть уверенным, что вы вернете деньги. Но и тут есть ограничения – стоимость такого имущества должна составлять не более 90% суммы кредита. Упрощенно говоря, это сделано, чтобы у вас не забрали больше, чем вы получили в кредит.

Нацбанк в прошлом году ввел данные показатели неспроста – кредитование населения каждый год увеличивается, и такая мера, по сути, ограничивает аппетиты банков. Тем не менее уровень закредитованности населения Беларуси тогда и сейчас оценивается как умеренный и стабильный.

Доля просроченной задолженности в Беларуси по ипотекам составляет лишь 0,2%, а для потребительского кредита – 0,5%. Для сравнения, по РФ эти цифры кратно выше – 1% и 14% (!!!) соответственно. И речь не только о том, что при таком количестве проблемных кредитов в России появляются «серые» коллекторы и процветают серые схемы с невозвратом, а о том, что больше просроченных кредитов, тем дороже кредиты для населения в целом – банки перекладывают издержки на остальных потребителей. В Беларуси с этим все в порядке, поэтому при текущей ставке Нацбанка нам не страшен серый долг.